ESGCI 学员分享｜破界 · 蜕变：国际地产五大行市场营销人的变革

正文：

巴黎高等管理学院ESGCI系列校友会分享之“国际地产五大行市场营销人的变革”。

分享学员：

马裔锋 Julie MA

巴黎高等管理学院｜硕士 École Supérieure de Gestion-ESGCI

英国哈德斯菲尔德大学｜学士Huddersfield University

戴德梁行：

• 项目及企业服务部高级助理董事

• 中国区项目及企业服务部市场部主管

• 中国新影响力平台核心成员

• 科技创新平台核心成员

• 长三角城市更新服务平台成员

Julie MA：

• 2006年入行，就职于申英基建&莱坊国际，通过海外物业市场销售赚取了人生第一桶金。2012 – 2015 经历了两家国际五大行公司，高力国际&戴德梁行，分别在海外上市，一路见证了市场的变化，

  
  

• 我们做市场从传统媒体到新媒体，传播形式随着世界的发展，翻天覆地的变化。从微博到自媒体，到微信传播，再到抖音及小红书。这个世界唯一不变的是“变化”，

  
  

• 随着我个人能力遇到了瓶颈，过程当中我也迷茫过，一直想要突破自己去寻找改变，提升自己的知识面，让自己更有竞争力。有句话说选择比努力更重要，创新突破竭尽全力的把不可能变成可能。由于外界市场在变化，我们必须使自己变得更有价值，更有创造力。我把自己定义为不甘寂寞的市场营销人。”

左：ESGCI硕士研究生：马裔锋 Julie MA ,

右：ESGCI全球高级工商管理博士中国校区学术主任：唐文纲博士Dr.Anson TANG

分享话题： 更新城市, 提升生活品质：

一、城市更新背景：

• “十四五”规划指出，要加快形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，推动城市结构优化和品质提升。

  
  

• 长三角城市群²是中国经济最具有活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域之一。主要有世界级城市群²，例如长三角城市群、大湾区城市群等，以及国家级城市群和区域级城市群。此为城市更新的分布。

  
  

• 在1982年国务院正式确立了上海经济区的范围是以上海为中心，包括周边9个城市。经历了30多年的发展，2018年，长三角区域一体化发展正式上升为国家战略，长三角区域发展迈入了新的时期。

今年4月国家发改委提出制定京津翼协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展“十四五”实施方案。从2016年之2020年，中国长三角城市群五年平均GDP增长率为8.4%，经济增长速度远高于其他五大世界级城市群。

长三角城市高质量发展的内在需求，平均城镇化率高达72.3%，其中上海，南京、杭州、无锡、苏州、合肥，宁波，常州均高于75%，说明城市快速发展，房地产行业高速增长，城市化房地产行业进入了存量发展阶段，在这种土地资源稀缺的情况下，如何在保障经济发展的前提下实现产业转型，去实现优质空间增长，这两个问题成为长三角区域发展的首要挑战。所以推动城市有机更新，已经成为城市发展的必然选择。

2035年的上海，建筑是可以阅读的，街区是适合漫步的，公园是最宜休憩的，市民是遵法诚信文明的，城市始终是有温度的。

二、“城市更新”的分类，政府是如何认定的？

基本上分为五类：

1. 基础设施和公共设施建设，例如：滨江沿岸等

2.区域功能布局&城市空间塑造，例如：嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇“五大新城”，根据国家战略，分别由各自的定位，成为面向国际的城市职能

3.城市居住品质环境，例如：上海旧区改造，由原先单一的“大拆大建”调整为“拆、改、留并举”的模式。

• “拆”指对结构简陋、环境较差的房屋经行基本拆除

• “改”是对功能不健全的房屋经行针对性改善

• “留”对历史保护建筑、文物建筑、新式里弄等加以保留。比如八百影视作品中的真实场所“四行仓库”就是保留建筑

4.历史文化保护城市特色风貌，即为旧区改造中

5. 其他政府认定的&城市更新活动

三、总结：

十四五阶段，随着外部环境剧变，内生需求扩展，长三角城市更新机遇。增强长三角经济竞争力的关键要素：场所塑造；数字赋能；绿色低碳；产业转型；人才引入；历史风貌保护；交通连接；经济升级；城市能级提升；

在内生需求和外部环境剧变的情况下，原有的城市更新方法无法解决新背景的矛盾，长三角区域的城市更新面临以下四个主要难点：

• 改造时间冗长

• 改造成本较大

• 改造难度较大

• 改造收益不合理

城市更新没有那么容易，需要面对种种问题和难题。

Appendix 1“城市更新经典案例”：

1.上海市同等区位内工业用地已基本转移，同等条件地块非常稀少。

2.以完善整个区域功能、缓解交通压力、发挥地块价值、提升区域活力和档次。

以上海漕河泾东片区为例，工业区向都市功能区转型升级，由单纯的生产制造逐步向服务型复合型企业转型升级，区域内高科技企业和企业研发中心聚集。

华润置地公司，上海天玑数据技术有限公司，济世医药科技(上海)有限公司，贺利氏投资公司，悦岳资产管理有限公司，上海富誉制冷设备有限公司，上海光电医疗电子科技有限公司，上海如意航空科技集团有限公司等企业入驻。

项目地处徐汇区漕河泾板块，毗邻已开发相对成熟的漕河泾开发区（漕西板块），总用地面积约17.75万平方米。

• 产业转型、空间规划、功能定位、开发导则等系列解决方案；

• 产业由单纯的生产制造逐步向服务型复合型企业转型升级；

• 围绕建筑与自然、建筑与人融合的低碳绿色理念。

Appendix 2历史建筑活化及街区更新案例：

上海长宁区 万科·上生新所 城市更新项目

上生·新所项目由3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长史的工业改造建筑和4幢风格鲜明的当代建筑共同组成，孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部（Columbia Country Club）等均位于其中，项目整体商业体量较小、分散且多为保护建筑，需要有机的串联整体商业氛围，提升项目亮点。

二期办公非标产品，确保产品特色的情况下，满足企业客户需求。现已成为优质的创意产业园区，李佳琪美ONE公司、茑屋书店、朵艾萌网红动物泡芙、Seesaw Coffee等入驻，更是成为人们争相打卡的网红地。

Appendix 3商业楼宇更新案例：上海世界贸易大厦——低效资产华丽蜕变，一线企业进驻

1998年建成，历时近两年改造，

1. 在项目改造前期制定(可行性研究+资产增值计划)，比如：如何提升提升灵活度？不断变化的空间要求？部分空间未充分利用？目标引入哪些租户等？

2. 改造时最先引入联合办公品牌，联合办公空间作为大厦内原租户的过渡空间，保留了优质老租户；

3. 调研原租户，对大堂，车库，大厦外围，茶水间，电梯和厕所等区域制定优化方案，优化人流车流动线，优化标准层和公共区域：挑高由2.5米增至2.88米；电梯由8部增加至12部等

4. 大厦正对黄浦江无遮挡物，大厦顶安装电子广告屏增加楼宇品牌效益。

2018年6月大厦全新揭幕后

1. 500强企业/外资企业/教育/金融基金企业等——wework、阿里巴巴、清华五道口金融学院、上海黄金交易所、国网英大集团 中国电力财务有限公司、ABS美国船级社、美国CCRH上海办事处、普蕊斯（上海）医药科技开发股份有限公司、摩芮斯科技咨询（上海）有限公司、小赢科技；

2. 改造后租金上涨60%以上（4元每平米每天上涨至9元每平米每天）；

3. 低碳绿色理念贯穿改造始终，Leed铂金级认证；

撰写：Vivienne/Chloé

编辑：LIN