巴黎高等管理学院

ESGCI 学员分享|破界 · 蜕变:国际地产五大行市场营销人的变革


正文:

巴黎高等管理学院ESGCI系列校友会分享之“国际地产五大行市场营销人的变革”。


分享学员:

马裔锋 Julie MA

巴黎高等管理学院|硕士 École Supérieure de Gestion-ESGCI

英国哈德斯菲尔德大学|学士Huddersfield University


戴德梁行:

  • 项目及企业服务部高级助理董事

  • 中国区项目及企业服务部市场部主管

  • 中国新影响力平台核心成员

  • 科技创新平台核心成员

  • 长三角城市更新服务平台成员

Julie MA:

  • 2006年入行,就职于申英基建&莱坊国际,通过海外物业市场销售赚取了人生第一桶金。2012 – 2015 经历了两家国际五大行公司,高力国际&戴德梁行,分别在海外上市,一路见证了市场的变化,


  • 我们做市场从传统媒体到新媒体,传播形式随着世界的发展,翻天覆地的变化。从微博到自媒体,到微信传播,再到抖音及小红书。这个世界唯一不变的是“变化”,


  • 随着我个人能力遇到了瓶颈,过程当中我也迷茫过,一直想要突破自己去寻找改变,提升自己的知识面,让自己更有竞争力。有句话说选择比努力更重要创新突破竭尽全力的把不可能变成可能由于外界市场在变化,我们必须使自己变得更有价值,更有创造力。我把自己定义为不甘寂寞的市场营销人。

左:ESGCI硕士研究生:马裔锋 Julie MA ,

右:ESGCI全球高级工商管理博士中国校区学术主任唐文纲博士Dr.Anson TANG


分享话题 更新城市, 提升生活品质:


一、城市更新背景

  • “十四五”规划指出,要加快形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局加快转变城市发展方式,实施城市更新行动,推动城市结构优化和品质提升。


  • 长三角城市群2是中国经济最具有活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域之一。主要有世界级城市群2,例如长三角城市群、大湾区城市群等,以及国家级城市群和区域级城市群。此为城市更新的分布。


  • 在1982年国务院正式确立了上海经济区的范围是以上海为中心,包括周边9个城市。经历了30多年的发展,2018年,长三角区域一体化发展正式上升为国家战略,长三角区域发展迈入了新的时期。


今年4月国家发改委提出制定京津翼协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展“十四五”实施方案。从2016年之2020年,中国长三角城市群五年平均GDP增长率为8.4%,经济增长速度远高于其他五大世界级城市群。


长三角城市高质量发展的内在需求,平均城镇化率高达72.3%,其中上海,南京、杭州、无锡、苏州、合肥,宁波,常州均高于75%说明城市快速发展,房地产行业高速增长,城市化房地产行业进入了存量发展阶段,在这种土地资源稀缺的情况下如何在保障经济发展的前提下实现产业转型去实现优质空间增长这两个问题成为长三角区域发展的首要挑战。所以推动城市有机更新,已经成为城市发展的必然选择。

2035年的上海,建筑是可以阅读的,街区是适合漫步的,公园是最宜休憩的,市民是遵法诚信文明的,城市始终是有温度的。


“城市更新”的分类,政府是如何认定的?

基本上分为五类:

1. 基础设施和公共设施建设,例如:滨江沿岸等

2.区域功能布局&城市空间塑造,例如:嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇“五大新城”,根据国家战略,分别由各自的定位,成为面向国际的城市职能

3.城市居住品质环境,例如:上海旧区改造,由原先单一的“大拆大建”调整为“拆、改、留并举”的模式。

  • 拆”指对结构简陋、环境较差的房屋经行基本拆除

  • “改”是对功能不健全的房屋经行针对性改善

  • “留”对历史保护建筑、文物建筑、新式里弄等加以保留。比如八百影视作品中的真实场所“四行仓库”就是保留建筑

4.历史文化保护城市特色风貌,即为旧区改造中

5. 其他政府认定的&城市更新活动





总结:

十四五阶段,随着外部环境剧变,内生需求扩展,长三角城市更新机遇。增强长三角经济竞争力的关键要素:场所塑造数字赋能绿色低碳产业转型人才引入历史风貌保护交通连接经济升级城市能级提升


在内生需求和外部环境剧变的情况下,原有的城市更新方法无法解决新背景的矛盾,长三角区域的城市更新面临以下四个主要难点

  • 改造时间冗长

  • 改造成本较大

  • 改造难度较大

  • 改造收益不合理

城市更新没有那么容易,需要面对种种问题和难题



Appendix 1“城市更新经典案例”:

1.上海市同等区位内工业用地已基本转移,同等条件地块非常稀少。

2.以完善整个区域功能、缓解交通压力、发挥地块价值、提升区域活力和档次。


以上海漕河泾东片区为例,工业区向都市功能区转型升级,由单纯的生产制造逐步向服务型复合型企业转型升级,区域内高科技企业和企业研发中心聚集。


华润置地公司,上海天玑数据技术有限公司,济世医药科技(上海)有限公司,贺利氏投资公司,悦岳资产管理有限公司,上海富誉制冷设备有限公司,上海光电医疗电子科技有限公司,上海如意航空科技集团有限公司等企业入驻。

项目地处徐汇区漕河泾板块,毗邻已开发相对成熟的漕河泾开发区(漕西板块),总用地面积约17.75万平方米。

  • 产业转型、空间规划、功能定位、开发导则等系列解决方案;

  • 产业由单纯的生产制造逐步向服务型复合型企业转型升级;

  • 围绕建筑与自然、建筑与人融合的低碳绿色理念。




Appendix 2历史建筑活化及街区更新案例:


上海长宁区 万科·上生新所 城市更新项目

上生·新所项目由3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长史的工业改造建筑和4幢风格鲜明的当代建筑共同组成,孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部(Columbia Country Club)等均位于其中,项目整体商业体量较小、分散且多为保护建筑,需要有机的串联整体商业氛围,提升项目亮点。


二期办公非标产品,确保产品特色的情况下,满足企业客户需求现已成为优质的创意产业园区,李佳琪美ONE公司、茑屋书店、朵艾萌网红动物泡芙、Seesaw Coffee等入驻,更是成为人们争相打卡的网红地



Appendix 3商业楼宇更新案例:上海世界贸易大厦——低效资产华丽蜕变,一线企业进驻

1998年建成,历时近两年改造,

  1. 在项目改造前期制定(可行性研究+资产增值计划),比如:如何提升提升灵活度?不断变化的空间要求?部分空间未充分利用?目标引入哪些租户等?

  2. 改造时最先引入联合办公品牌,联合办公空间作为大厦内原租户的过渡空间,保留了优质老租户;

  3. 调研原租户,对大堂,车库,大厦外围,茶水间,电梯和厕所等区域制定优化方案,优化人流车流动线,优化标准层和公共区域:挑高由2.5米增至2.88米;电梯由8部增加至12部等

  4. 大厦正对黄浦江无遮挡物,大厦顶安装电子广告屏增加楼宇品牌效益。

2018年6月大厦全新揭幕后

  1. 500强企业/外资企业/教育/金融基金企业等——wework、阿里巴巴、清华五道口金融学院、上海黄金交易所、国网英大集团 中国电力财务有限公司、ABS美国船级社、美国CCRH上海办事处、普蕊斯(上海)医药科技开发股份有限公司、摩芮斯科技咨询(上海)有限公司、小赢科技;

  2. 改造后租金上涨60%以上(4元每平米每天上涨至9元每平米每天);

  3. 低碳绿色理念贯穿改造始终,Leed铂金级认证;

撰写:Vivienne/Chl

编辑:LIN




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